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Il regolamento è lo strumento essenziale per la gestione condominiale, per la definizione dei diritti e degli obblighi di ciascun condòmino e di ciascun abitante dell’edificio, e in definitiva per un ordinato svolgimento della vita di ciascuno (proprietario o affittuario) nella comunità del condominio. Esso contiene una serie di norme che hanno come obiettivo quello di disciplinare la vita del condominio e i rapporti tra le persone, per evitare continue discussioni sui diversi aspetti della vita condominiale.

A tale regolamento si debbono attenere tutti i singoli partecipanti al condominio, proprietari o affittuari.

Il regolamento è normalmente presente nei condomini, ed è comunque obbligatorio per legge quando in un edificio il numero di condòmini è superiore a dieci (C.C. art.1138).

Le norme in vigore nei regolamenti condominiali sono valide per tutti e da tutti devono essere rispettare, anche da chi non le condivide o non è d’accordo.

Esiste anche la possibilità di modificare alcuni aspetti del regolamento di condominio, tuttavia tali modifiche devono essere permesse dalla legge e devono anche essere condivise e approvate in assemblea dagli altri condòmini.

Il regolamento contrattuale o pattizio contiene norme inderogabili (non modificabili) previste per legge, e vincola contrattualmente il condòmino. Questo regolamento - preparato dall’unico originario proprietario di tutto l’edificio (per esempio il costruttore) - viene accettato dai singoli condòmini all’atto di compravendita.

Eventuali modifiche devono essere approvate da tutti i partecipanti al condominio.

Il regolamento assembleare è deciso tra i condòmini stessi: è predisposto dall’Amministratore o anche da un condòmino, ed è sottoposto all’approvazione dell’assemblea condominiale. Questo tipo di regolamento è approvato con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi); può essere modificato dall’assemblea con la stessa maggioranza prevista per l’approvazione.

Le norme e i divieti del regolamento hanno valore vincolante in quanto decisi a maggioranza dall’assemblea dei condomini, o accettati all’atto di acquisto dell’immobile, oppure nel momento della presa in affitto di un locale, o ancora perchè derivanti da leggi nazionali generali o da ordinamenti e disposizioni locali. Il non rispetto del regolamento può portare - a seconda dei casi specifici – all’intervento dell’Amministratore, a interventi della Polizia Municipale o delle Forze dell’Ordine, allo sfratto dell’inquilino, oppure a sentenze esecutive di un Tribunale o di un Giudice di Pace che possono arrivare al pignoramento dei beni mobili e degli immobili.

Quasi sempre il non rispetto del regolamento porta alla lite e a cattivi rapporti di condominio e con i vicini, rendendo così la vita quotidiana più difficoltosa per tutte le parti coinvolte: è per tale ragione che i regolamenti condominiali fanno appello soprattutto al senso civico, alla cooperazione e alla buona volontà delle singole persone.


Il rispetto del regolamento di condominio è sicuramente importante, ma a volte le regole non scritte di una pacifica convivenza impongono di valutare con discrezionalità e con buon senso la sua applicazione, prevedendo anche qualche deroga.

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Amministrazione Condomini

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Regolamento condominiale